Nowe zasady przekształcania użytkowania wieczystego w prawo własności

Instytucja użytkowania wieczystego nieruchomości stanowi wśród przedsiębiorców jedną z najpopularniejszych form korzystania z nieruchomości gruntowych. Należy jednak mieć na uwadze, że status użytkownika wieczystego oprócz wielu korzyści wiąże się również z pewnymi niedogodnościami w postaci częstych zmian opłat rocznych. Rozwiązaniem dla powyższej kwestii są obowiązujące od dnia 9 października 2011 r. przepisy ustawy z 28 lipca 2011 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2011 r. Nr 187 poz. 1110).

Opłaty roczne

Użytkowanie wieczyste nieruchomości jest prawem o charakterze odpłatnym. Rodzajem ceny za korzystanie z gruntu w ramach instytucji użytkowania wieczystego jest opłata roczna. Wysokość opłaty rocznej ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej określanej na podstawie jej wartości. Przyjęte rozwiązanie powoduje, że każdorazowa zmiana wartości nieruchomości gruntowej stanowi podstawę do aktualizacji wysokości opłaty rocznej.

Na gruncie dotychczas obowiązujących regulacji prawnych zmiana wysokości opłaty rocznej w wyniku jej aktualizacji nie podlegała żadnym ograniczeniom. W praktyce rodziło to sytuacje, w których zaktualizowana opłata roczna kilkukrotnie przewyższała wysokość dotychczasowej opłaty rocznej.

Stawiając sobie za cel zabezpieczenie użytkowników wieczystych przed zbyt częstymi i zbyt wysokimi podwyżkami opłat rocznych, Ustawodawca, w drodze nowelizacji, wprowadził odpowiednie mechanizmy chroniące użytkowników wieczystych przed dotkliwymi skutkami aktualizacji opłat rocznych.

Nowelizowane przepisy wprowadzają ograniczenie w przedmiocie:

częstotliwości aktualizacji opłat rocznych - opłata może być aktualizowana nie częściej niż raz na 3 lata, jednak tylko w sytuacji gdy wartość nieruchomości ulegnie zmianie,
wysokości aktualizacji opłat rocznych - jeżeli wysokość zaktualizowanej opłaty przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty, wówczas użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Natomiast opłata w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z aktualizacji.

Nowe kryteria aktualizacji opłaty rocznej zdecydowanie zasługują na pozytywną ocenę. Zastosowane rozwiązania w szczególności uwzględniają interesy gospodarcze przedsiębiorców będących użytkownikami wieczystymi gruntów o dużej powierzchni. Ograniczenie częstotliwości oraz maksymalnego poziomu aktualizacji opłaty rocznej jest rozwiązaniem stanowiącym adekwatne remedium na pojawiający się obecnie problem zbyt częstych i zbyt wysokich podwyżek tych opłat.

Prawo własności nieruchomości dla przedsiębiorców

Aktem właściwym dla przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności jest ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. z 2005 r. Nr 175 poz. 1459). Przepisy ustawy w brzmieniu sprzed nowelizacji zawierały liczne ograniczenia zarówno o charakterze podmiotowym, jak i przedmiotowym. W praktyce przedsiębiorcy posiadający status użytkownika wieczystego byli niemalże całkowicie pozbawieni możliwości wystąpienia z żądaniem przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości.

W odpowiedzi na ww. ograniczenia nowelizacja rozszerza zakres regulacji ustawy o przekształcaniu użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości w przedmiocie:

zakresu przedmiotowego na wszystkie nieruchomości, niezależnie od ich przeznaczenia;
zakresu podmiotowego na wszystkich użytkowników wieczystych, w tym osoby prawne (z wyłączeniem państwowych i samorządowych osób prawnych oraz cudzoziemców i spółek zagranicznych.

Zmianą zasługującą na szczególną uwagę jest włączenie przedsiębiorców w grono podmiotów uprawnionych do wystąpienia z żądaniem przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Jedynym warunkiem stawianym przez nowelizację jest posiadanie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w dniu 13 października 2005 r.

Omawiana zmiana ma zdecydowanie rewolucyjny charakter. Dotychczas jedyną ścieżką uwłaszczenia gruntu był wykup prawa własności regulowany odrębną ustawą. Porównując instytucję przekształcenia w prawo własności gruntu oraz wykupu prawa własności gruntu, korzystniejszym dla użytkownika wieczystego, ze względu na koszty, szybkość i skuteczność postępowania jest pierwsze rozwiązanie.

Niewątpliwym walorem nowelizacji jest regulacja w przedmiocie opłat za przekształcenie. Z uwagi na poszerzenie zakresu przedmiotowego, Ustawodawca unormował możliwość rozłożenia opłaty związanej z przekształceniem w systemie ratalnym, nawet do 20 lat, z korzystną stopą procentową równej stopie redyskonta weksli (ustalana przez NBP; obecnie 4,75%), przy czym radni mogą przegłosować niższe oprocentowanie.

W kwestii procedury, przekształcenie w prawo własności będzie odbywać się na dotychczasowych zasadach przy jednoczesnym zniesieniu terminu ograniczającego w czasie prawo do występowania z takim żądaniem.

Odnosząc się do aspektu podatkowego przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, należy pokreślić neutralność instytucji przekształcenia:

na gruncie przepisów ustawy o VAT - przekształcenia nie należy traktować jako dostawy towarów, bowiem w danym przypadku nie zachodzi przesłanka przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Już na etapie użytkowania wieczystego, użytkownik posiada atrybut władztwa nad nieruchomością. Ponadto należy mieć na uwadze, iż stroną postępowania przekształceniowego jest organ władzy publicznej, który nie występuje tu w charakterze podatnika VAT;
na gruncie przepisów ustawy o PCC - przekształcenie następuje na mocy decyzji administracyjnej w związku z czym pozostaje poza zakresem przedmiotowym określonym w ustawie o PCC.

Komentarz

Mając na uwadze omówione zmiany, należy rozważyć opłacalność procesu przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Pomimo korzystnych zmian w przedmiocie aktualizacji opłaty rocznej, należy mieć na względzie, że aktualizacja jest zjawiskiem nieuniknionym. Prognozując wysokość opłat rocznych w kolejnych latach oraz porównując ich sumę z kosztem przekształcenia użytkowania wieczystego może okazać się, że przekształcenie jest rozwiązaniem korzystniejszym.

Autor: Filip Clapka

Niniejsza informacja nie stanowi porady podatkowej ani prawnej. TLA Smoczyński Koniewski Doradztwo Podatkowe Sp. z o.o. nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie informacji bez wcześniejszego zasięgnięcia opinii doradców podatkowych lub prawnych.